Annulation de ventes immobilières pour vice caché

Deux décisions de la Cour de Cassation confirment que la clause des actes notarié selon laquelle le vendeur ne serait pas responsable d’éventuels vices cachés est sans valeur dans le cas où il est prouvé que le vendeur est de mauvaise foi. Par conséquent, si quelques temps après l’aquisition d’un bien vous vous apercevez que votre bien comporte un vice-caché important vous pouvez obtenir des dommages et intérêts ou voir l’annulation de la vente.

Pour obtenir réparation, l’acheteur doit prouver que le vice était caché au moment de la vente du bien immobilier. La notion de vice caché repose sur plusieurs données :

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  • L’acheteur doit justifier qu’il n’a pas eu connaissance du défaut au moment de l’achat immobilier
  • Le vice doit empêcher une utilisation normale du bien immobilier. Il doit être d’une telle importance que l’acheteur n’aurait peut-être pas acheté le bien s’il avait connaissance du défaut au moment de l’achat
  • Le défaut doit être antérieur à la vente du bien immobilier

A moins qu’une clause de non-garantie ait été stipulée dans le contrat de vente, tout vendeur est tenu de couvrir le vice caché, même s’il n’en connaissait pas l’existence au moment de la vente. La clause d’exclusion n’est valable que si le particulier vendeur ne connaissait pas l’existence du défaut découvert. Si celui-ci est de mauvaise foi, il est tenu de garantir le vice caché.

A deux reprises, la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 6.10.2010, N° 1194 et 21.9.2010, N° 1100) vient de juger que des défauts dangereux, non décelables par un acheteur profane, constituaient des vices cachés. Dans un des cas le vendeur avait notamment connaissance des défauts puisque c’est lui-même qui avait bricolé l’installation électrique, a expliqué la Cour. En effet, un vendeur doit informer l’acquéreur lorsqu’il a connaissance d’un défaut grave.

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Dans ces deux affaires, les juges ont annulé la vente immobilière. L’ignorance de l’acheteur lui permet en effet d’invoquer, lorsqu’il les découvre, la règle des vices cachés pour obtenir l’annulation de la vente ou une réduction de prix.

Dans un autre cas, un acquereur a obtenu la nullité de la vente et des dommages-intérêts pour l’achat d’une maison innondée à deux reprises, mais dont ni le vendeur ni l’agence en avait informé le nouvel acquéreur.

Cette action doit être entreprise dans les semaines qui suivent l’achat.

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