La gestion des impayés en copropriété

L’exemple des ascenseurs a montré que si l’on réglait de manière autoritaire un réel problème de sécurité, le manque de préparation détruisait le fragile équilibre économique de nombre de copropriétés. S’affiche également : la Liste des copropriétaires qui ont fait l’objet d’une relance pour retard de paiement le Montant, type de relance et date dela relance (1ère relance, 2ème relance et mise en demeure) . Les frais ainsi récupérés étant destinés à la copropriété, certains syndics oublient parfois de comptabiliser des intérêts de retard dès la première mise en demeure par recommandé avec AR ou par commandement d’huissier. Sont ainsi récupérables sur le mauvais payeur, car expressément visés par le texte, les frais de mise en demeure et de relance, de prise d’hypothèque, ou encore résultant d’un acte d’huissier (droits et émoluments, recouvrement et encaissement). S’il accepte un étalement des paiements, ce n’est que pour un temps, et le cycle des impayés repart de plus belle… Face à ces comportements, des délais de règlement le plus serrés possibles doivent être mis en place par le syndic, et il faut envisager d’engager une procédure judiciaire qui doit aller jusqu’à son terme, quitte à ce que l’échéancier des règlements soit fixé par le juge.

Conformément à l’article 62-11 du décret de 1967, l’administrateur provisoire rend compte par écrit de sa mission au président du tribunal de grande instance à la demande de ce dernier et au moins une fois par an. Très efficace en apparence pour contrer les débiteurs chroniques et pour traiter de manière précoce un problème d’impayés: dès la première échéance de retard, à partir du moment où le mauvais payeur, 30 jours après avoir été mis en demeure, n’a pas réglé son trimestre, cette procédure permet de lui réclamer en une seule fois la totalité des charges de l’année sur la base du budget prévisionnel approuvé en assemblée générale.

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Ce n’est pas le cas de tous les professionnels, à en croire l’Association des responsables de copropriété (ARC): relances tardives – les copropriétaires de mauvaise foi s’en trouvent favorisés ; procédures disproportionnées par rapport au montant de l’impayé – il arrive qu’une dette soit doublée par le montant des frais imputés sur une année ; «délégation» systématique aux avocats et aux huissiers, avec les frais qui en découlent…, autant de pratiques dénoncées par l’organisme de défense des copropriétaires. «Il est conseillé de réclamer ces documents en fin de trimestre, avant l’enregistrement de l’appel suivant, car c’est alors que seront recensés les impayés réels, autrement dit résiduels, à l’issue des trois mois au cours desquels les copropriétaires ont eu largement le temps de s’acquitter de leurs charges.

Il est également conseillé de mettre en place une sorte de « fonds de prévoyance » alimenté par des appels de fonds modiques mais réguliers ou par des recettes exceptionnelles (excédents de charges, etc. «La procédure ne concerne que les charges courantes, ce qui suppose d’enclencher une autre action pour obtenir la condamnation du débiteur sur des charges exceptionnelles impayées comme les travaux», alerte Anne-Marie Masson. Ou bien, victime de difficultés d’ordre familial – comme une séparation ou un divorce – ou d’un accident dans son parcours professionnel, il est brutalement empêché de s’acquitter de ses charges.

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Gestion d’une copropriété – Règles et conseils

Chaque copropriétaire ciblé, recevra un mail avec sa lettre de relance (à son nom avec son relevé de compte) en pièce jointe         Nouveauté 2017 . Sélectionner le compte de dépenses sur lequel sera enregistrée en comptabilité de la copropriété, sachant que tous les frais imputés aux copropriétaires au titre des frais de relances doivent être enregistrés sur les comptes de la copropriété et en seront immédiatement déduits pour les imputer aux copropriétaires.  Saisir : La date de la relance Le  montant des frais de relance ( il existe la possibilité de saisir le POURCENTAGE des frais de relance ) Le type de relance               . S’ils trouvent écho auprès du syndic, ils doivent s’engager par écrit à régler leur dette et indiquer précisément les échéances qu’ils vont respecter.

Un tel étalement peut porter tant sur les arriérés de charges courantes que sur les appels de fonds pour travaux, et doit prévoir un remboursement dans des délais raisonnables, deux mois pour un trimestre de retard par exemple. À éviter si la dette est facilement contestable dans son principe ou dans son montant, par exemple que les comptes ne sont pas approuvés ou qu’il manque des archives pour justifier son montant total. L’état de carence caractérise les situations, dans lesquelles le syndicat des copropriétaires d’un immeuble rencontre des difficultés financières ou de gestion telles qu’il ne peut plus assurer la conservation de l’immeuble où la sécurité des occupants.

Afin de conforter le paiement de la dette, le syndic peut avoir intérêt à faire inscrire une hypothèque sur le lot du débiteur auprès de la direction générale des finances publiques qui gère le fichier immobilier.

Pour un copropriétaire dont l’appartement est situé au rez-de-chaussée, l’ascenseur qui ne dessert que les étages (et pas le sous-sol) ne présente aucune utilité. Cette concertation permettra de mettre en oeuvre des procédures adaptées au cas de chacun : un échéancier pour le copropriétaire en proie à de réelles difficultés, une mise en demeure plus vigoureuse pour le copropriétaire indélicat.

A l’heure où nombre de copropriétés vont devoir faire face à un rattrapage d’entretien lourd pour leur rénovation énergétique, la dérive des taux d’impayés apparait comme un fléau qui enlève au SDC toute capacité d’agir. Renseigne très utilement sur les diverses actions (relances, mises en demeure, commandements de payer, échéancier, transmission du dossier à l’avocat, recours à un huissier) menées par le syndic et leur aboutissement (respect du calendrier fixé, date d’audience, résultat du jugement, signification et exécution de la décision de justice).

Savoir traiter les impayés en copropriété

Normalement, si la gestion est correcte et que chacun respecte ses échéances, la trésorerie d’un syndicat des copropriétaires (SDC) est toujours positive puisque les appels sont effectués en anticipation des besoins. «Plus des deux tiers des copropriétaires franciliens en situation d’impayés ont dû faire face à des travaux importants au cours des trois dernières années», illustre Dominique Noël, en charge d’une étude à l’Agence d’information sur le logement de Paris (Adil 75) sur les impayés de charges. Vu ses conséquences drastiques – la vente de l’appartement du débiteur afin de se faire payer sur le prix – et son coût, qui peut atteindre 10 000 €, cette procédure doit avoir été préalablement autorisée en assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 (art. Si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires pour la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier, le juge pourra placer l’immeuble sous administration provisoire renforcée.

Et tant qu’il n’y aura d’autres choix que d’avoir comme “décideurs” des politicaillons de bas étages uniquement préoccupés par les “avantages”, rémunérations dispendieuses, et autres possibilités de carrières, rien ne changera jamais et s’intensifiera sur le dos du bon peuple. Il s’agit de le faire accepter par un syndic qui, simultanément, gère d’autres copropriétés sur un modèle de recouvrement qui peut être tout à fait différent (voir: “Un calendrier de recouvrement”).

Comment y répondre, à ces écueils, sachant que se loger n’est pas un “luxe” mais une nécessité, et que ce ne sontt pas de très vagues promesses dans plusieurs années qui logeront justement celles et ceux qui en ont besoin MAINTENANT, et qui n’ont pas la thune MAINTENANT pour le faire. Plus difficile à saisir est le gros débiteur qui, parce qu’il est dépassé par l’ampleur de ses dettes accumulées, se mure dans le silence… Et puis, il y a toujours les mauvais payeurs chroniques qui, mécontents du fonctionnement de la copropriété, règlent leurs comptes… en s’abstenant de payer leurs charges. Lorsque ce taux est supérieur à 25% la copropriété n’est plus officiellement en mesure d’assurer son autonomie financière et le syndic a l’obligation de demander la nomination d’un administrateur judiciaire. Actualités, Carte de voeux, Bricolage, Coloriages, Cinéma, Coiffure, Cuisine, Déco, Dictionnaire, Horoscope, Jeux en ligne, Programme TV, Recettes, Restaurant, SMIC, Test débit, Voyage, Signification prénom . Et générateur d’effets pervers: le risque est que le budget prévisionnel soit gonflé d’autant pour compenser les impayés, ce qui ne manque pas de rejaillir sur les copropriétaires bons payeurs, qui assument alors des appels plus importants. Ainsi, «face à un copropriétaire de bonne foi, la solution est souvent de convenir contractuellement avec lui d’un échéancier de paiement et de ne lui imputer aucun frais de relance tant qu’il respecte le calendrier fixé», conseille David Rodrigues, juriste logement à l’association Consommation, Logement et Cadre de vie (CLCV). le tribunal peut décider de mettre simplement ces frais à la charge du copropriétaire défaillant ou de l'en soustraire s'il juge que la situation financière du copropriétaire le justifie.

Et de vérifier qu’après lui avoir versé le loyer amputé de sa commission, il s’acquitte bien du dernier trimestre de charges auprès du syndic… Au stade amiable, l’intermédiation du conseil syndical revêt toute son importance. Retracer l’historique des appels de fonds et des règlements doit permettre de déterminer la stratégie à mettre en œuvre vis-à-vis du débiteur, selon qu’il est de bonne ou de mauvaise foi (voir encadré ci-contre). Dans le mois suivant la clôture annuelle des comptes, le syndic a ainsi l’obligation, tout en prévenant le conseil syndical, de saisir le président du tribunal de grande instance (TGI) afin qu’il nomme un mandataire ad hoc.
– Entre J + 8 et J + 15: relance simple ;
– Entre J + 30 et J + 45: lettre de mise en demeure (recommandée avec avis de réception) par le syndic ;
– A partir de la mise en demeure: imputation des intérêts légaux ;
– A partir du deuxième trimestre de retard: commandement de payer par huissier sauf si le débiteur a demandé un échéancier de paiement ;
– Plus de deux trimestres de retard: engagement d’une procédure au tribunal (déclaration au greffe, injonction de payer ou assignation classique) sauf, évidemment, si un arrangement amiable est trouvé. Il est habilité à contrôler les comptes, ce qui lui permet, muni de la feuille de présence tenue à jour des copropriétaires et des lots, de demander au syndic de faire un point trimestriel, dans son cabinet, sur la situation des débiteurs. Assurance de l’immeuble : répartition de la surprime imputable à l’activité d’un copropriétaire . Leur point de départ est la date de mise en demeure (fixée dans la LRAR), et non la date d’exigibilité des charges réclamées, telle que mentionnée dans la lettre d’appel de fonds du syndic, simple avertissement à payer ses charges. Est une procédure classique, assez peu employée en matière de recouvrement des charges, et surtout adaptée face à un copropriétaire de mauvaise foi, qui pourra alors être condamné dans des délais très courts à payer sa dette.

Le régime obsolète de la copropriété est une source de conflits assurés, et ces conflits engorgent de plus inutilement les juridictions qui pourraient voir ainsi leur temps, moyens humains et financiers, et compétences, redirigés sur les autres procédures de plus amples importances dans bien d’autres domaines, ce qui n’est donc pas le cas.

Ainsi, si le propriétaire loue son lot, le juge peut obliger le locataire à verser ses loyers au syndic (à concurrence des sommes dues par le copropriétaire bailleur) plutôt qu’à son bailleur.

La première ligne fait état du nombre de copropriétaires, en retard de règlement des appels de fonds à partir de la date de limite de règlement figurant sur le dernier appel de fonds La seconde ligne concerne le retard accumulé pour le paiement des factures des fournisseurs par la coporpriété. Une action peut être menée sur les biens personnels des conjoints, même pour des époux en instance de divorce, et ce, tant que la liquidation et le partage des biens n’ont pas été effectués.

Pour les copropriétés déjà frappées « d’impayite » aigüe, la loi Alur arrive trop tard, mais pour celles, heureusement les plus nombreuses, relevant de la prévention, la mise en oeuvre de ses dispositions créera des conditions favorablespour établir avec le syndic un partenariat efficace basé sur la confiance. Une procédure contraignante, mise en place par la loi SRU, permet de condamner un copropriétaire qui ne règle pas les provisions de charges dues pour l’exercice en cours sur la base du budget prévisionnel.

Si cette trésorerie est placée, cela peut aussi signifier que le syndic préfère faire « travailler » les fonds de la copropriété à son profit alors qu’il pourrait alléger la charge financière des copropriétaires. L’idéal est de mettre en place (et de remplir avec soin) un « carnet d’entretien » (comme celui édité par l’ARC) pour disposer d’une vue complète et permanente des travaux prévisibles ou réalisés. La loi ALUR n’est aucunement nécessaire, non , elle ne répond en RIEN aux VRAIS problèmes de l’immobilier, au contraire, elle accentue les incohérences grossières que seul le bon peuple subit, et non les “faiseurs de lois” égocentriques qui n’en pondent une uniquement que par pure vanité et ainsi laisser leur “noms”.

Recouvrement des charges de copropriété impayées

D’ailleurs dans notre ouvrage “Sauvons les Copropriétés – Ce qu’il faut changer” paru avant le rapport Braye, l’épilogue de l’analyse stipule page 227 “La loi de 1965 tue, elle tue les immeubles et pire tue l’initiative”. Si le juge reconnaît le caractère fondé de la créance, il rend une injonction de payer, qui sera portée à la connaissance du copropriétaire débiteur par huissier de justice. Considérant que, s’agissant de frais nécessaires, ils ne coûteront rien à la copropriété… Sauf que les tribunaux invalident régulièrement la légitimité de leur imputation au titre de l’article 10-1. A une lettre comminatoire d’un avocat, chère et souvent inefficace, il faut préférer le commandement d’huissier, dont le tarif est encadré, qui peut être mis à la charge du débiteur et qui peut déboucher sur une assignation au tribunal.

D’ailleurs, il précise également les “frais de procédure”, qui sont à eux seuls un grand moment de n’importe quoi, puisque la jurisprudence constante les interdit dès lors qu’ils ne sont ni nécessaire ni justifiés d’après la loi de 65 et son décret de 67. Les lettres recommandées de mise en demeure ou même à en-tête d’avocat laissant de marbre deux copropriétaires irréductibles, une procédure a finalement été lancée contre eux cet été, après que nous avons fait pression auprès du syndic.

Gestion d’une copropriété – Règles et conseils

«C’est l’ancienneté de la dette qui la rend critique»
Depuis vingt ans que notre cabinet fait du recouvrement de charges, force est de constater que les syndics, fonctionnant avec l’argent de la copropriété, se montrent plus vigilants dans la gestion des impayés.

Un bon gestionnaire ne doit pas hésiter à négocier avec son courtier ou son assureur, qui disposent d’une certaine marge de manoeuvre pour limiter ces hausses, voire même pour réduire le montant de certaines primes. Si le syndic reste inactif – craignant de voir sa gestion mise en cause en cas de dettes importantes -, les copropriétaires totalisant 15 % des voix peuvent se substituer à lui pour enclencher la procédure. En remontant dans le temps, il est apparu que le syndic, se montrant conciliant, avait laissé traîner des dettes datant de 2003… Au passage, j’ai découvert que la dernière facture de la société s’occupant du ménage n’avait pas été réglée. Si cette situation est constatée, le président du tribunal de grande instance, est saisi aux fins de désigner un ou plusieurs experts chargés de constater l’importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l’immeuble ainsi que la nature et l’importance des travaux à mettre en œuvre. Cette procédure ne concerne que les charges impayées du budget prévisionnel de l’exercice en cours et ce budget doit avoir été voté avant le début de l’exercice.

Les impayés de charges de copropriété

Effets conjugués de la crise économique, de la dégradation des immeubles et de l’envolée de l’énergie, les défaillances individuelles des copropriétaires se multiplient, entrainant inexorablement l’asphyxie de la copropriété. Les difficultés affectant une copropriété peuvent avoir plusieurs origines et conséquences : celles touchant individuellement les copropriétaires ou celles affectant de façon plus générale la copropriété. C’est dans le règlement de copropriété qu’est indiqué le mode de calcul et de répartition de chacune des charges, chaque élément d’équipement commun faisant l’objet d’une étude particulière pour en définir la quote-part de participation relative à chaque lot. Il n’en va pas de même pour cinq copropriétaires dans l’immeuble, visiblement de mauvaise foi, dont certains comportements – envoi à plusieurs reprises d’un chèque non signé, règlement partiel de charges avant de disparaître deux mois en vacances – sont révélateurs. Si les dettes des copropriétaires sont trop importantes, le syndic ne pourra pas payer les fournisseurs, les travaux ne pourront être réalisés, la sécurité de la copropriété ne sera pas assurée, la responsabilité des copropriétaires sera mise en cause, etc.

Captations de biens privés organisés par des “professionnels” très peu scrupuleux qui s’empressent de créer de toute pièce de prétendus “impayés” pourmieux ensuite récupérer aux enchères et à vil prix les biens privés des copropriétaires. Une réponse ministérielle a d’ailleurs précisé que le syndic, quand bien même il serait autorisé par l’assemblée générale, ne peut se faire remplacer par une entreprise tierce pour recouvrer les charges impayées (RM JO AN du 8. Conséquences : ils sont donc amenés à majorer d’une manière ou d’une autre leurs prix pour compenser ce déficit de trésorerie, et les travaux urgents ou d’entretien courant sont parfois difficiles à engager. Cela signifie que les fournisseurs sont peut-être payés en retard, que le budget prévisionnel n’est pas assez précis, que les comptes créditeurs sont trop importants (indemnités d’assurance non reversées, solde des comptes-travaux gelés, etc.

Entre 5 et 15% une analyse approfondie du fonctionnement et de la situation financière et sociale su SDC permettra d’apprécier si la situation est jugée récupérable sans aide externe, au prix de soins intensifs.

Elle permettra à des acteurs externes, publics ou privés, d’adresser directement lla copropriété et favorisera l’émergence de nouveaux conseils ou servicespour l’amélioration de la gestion de la copropriété. Etant responsable de la gestion des travaux, il est indispensable que le syndic effectue régulièrement (ou fasse effectuer) des visites techniques pour détecter les éventuels problèmes ou signes de dégradation. A l’inverse, une trésorerie insuffisante laisse supposer certains problèmes à examiner de près : les dates d’envois des appels de charges, les dates de paiement, le montant des impayés, les éventuelles créances de la copropriété qui lui restent à percevoir (indemnités d’assurance, etc. Un ou plusieurs experts sont chargés de constater l’importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l’immeuble, ainsi que la nature et l’importance des travaux à mettre en œuvre.

RIEN, à part accentuer l’inutilité de ce régime en le complexifiant encore plus, alors que déjà, des “professionnels” s’y perdent eux-mêmes la plupart du temps, et en foutent complètement puisqu’ils en profitent ainsi très largement pour mieux rouler dans la farine les copropriétaires.

Personne ne peut en contester les termes, tant les copropriétaires, soumis à cette procédure commune votée en assemblée générale, que le syndic qui devra substituer le nouveau protocole de recouvrement aux dispositions standard figurant dans son contrat. Au delà de 15%, inutile d’attendre le déclin, il faut faire appel à des structures externes, dans le giron des collectivités locales, pour organiser une thérapie lourde avec l’aide de la personne publique. Il faut en outre savoir qu’en cas de condamnation du débiteur par le tribunal, le taux d’intérêt légal est majoré de 5 % à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice devient exécutoire. Plus d’infos sur TVA sur la marge. Le modèle économique de la copropriété repose sur le versement par les copropriétaires de leur contribution aux charges, calculées selon les quoteparts affectées aux lots qu’ils possèdent par les clés de répartition inscrites au règlement de copropriété. Chacun doit participer au paiement des charges courantes – les provisions dans le cadre du budget prévisionnel sont, en principe, exigibles le premier jour de chaque trimestre – et aux appels de fonds pour travaux. Intérêt majeur de cette procédure, obtenir en deux ou trois mois pour le syndicat la condamnation du copropriétaire, ce qui suppose que le syndic agisse rapidement, et surtout, il s’agit d’une décision de justice au fond.

Il faut savoir que, pour certains syndics, la mission légale de recouvrement automatisé, avec des lettres recommandées à plus de 30 € est plutôt rentable et représente une part significative de leur rémunération, même si ces « produits dérivés » ne sont pas toujours lisibles dans les comptes présentés.