Avec près d’un million d’annonces de locations saisonnières disponibles en France sur Airbnb en mai 2025 (964 000, soit une hausse de 48 % depuis 2019), la location courte durée est devenue un levier patrimonial incontournable pour de nombreux propriétaires. Mais ce succès s’accompagne d’un encadrement renforcé, et les obligations assurantielles méritent une attention sérieuse avant de se lancer.
La loi Le Meur rebat les cartes pour les propriétaires bailleurs
Promulguée le 19 novembre 2024, la loi Le Meur a profondément modifié le cadre de la location saisonnière. Toute mise en location d’un meublé de tourisme impose désormais une déclaration en mairie avec numéro d’enregistrement affiché. En copropriété, l’assemblée générale doit se prononcer explicitement sur l’autorisation de louer à court terme. Les communes peuvent par ailleurs abaisser le plafond de location des résidences principales à 90 jours par an. Dépasser ce seuil expose à une amende civile de 15 000 euros. À cela s’ajoute, depuis 2025, l’obligation de disposer d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide pour tout logement touristique, avec des exigences progressives jusqu’en 2034.
Pour les propriétaires, ces nouvelles règles s’accompagnent d’une révision nécessaire de leur couverture assurantielle. Une assurance habitation standard, souscrite pour une résidence principale ou un investissement locatif classique, ne prend généralement pas en charge les spécificités de la location saisonnière, notamment les périodes d’inoccupation entre deux séjours ou les dégradations causées par la rotation fréquente des locataires.
PNO et garanties complémentaires : ce qu’il faut réellement vérifier
Le contrat Propriétaire Non Occupant (PNO) constitue le socle incontournable. Obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR, il reste vivement conseillé même pour une maison individuelle. Il couvre la responsabilité civile du propriétaire (en cas de blessure d’un locataire dans le logement), les dommages matériels (incendie, dégâts des eaux) et, point crucial en saisonnier, les dommages survenus lors des périodes d’inoccupation. Cette dernière garantie distingue fondamentalement la PNO d’un contrat multirisque habitation classique.
Au-delà du socle PNO, plusieurs garanties complémentaires méritent d’être comparées : la couverture des dégradations volontaires, la perte de revenus locatifs en cas de sinistre, la garantie annulation de séjour et, selon les profils, la protection juridique. Les tarifs ont subi une hausse de 7 à 8 % en 2025-2026, liée au relèvement de la contribution aux catastrophes naturelles de 12 % à 20 % au 1er janvier 2025. Un paramètre à intégrer dans le budget prévisionnel de tout investissement locatif saisonnier.
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Bien assuré et conforme aux nouvelles règles, un bien en location saisonnière reste un investissement solide. La clé : ne pas s’en remettre aux seules garanties proposées par les plateformes de réservation, insuffisantes face aux risques réels du terrain.
