Votre loyer professionnel vient d’être révisé et le montant a à peine bougé. L’indice ILAT, utilisé pour indexer les loyers des activités tertiaires, connaît une phase de quasi-stagnation depuis mi-2025. Pour un bailleur qui déclare des revenus fonciers, cette évolution modifie directement le rendement net après impôt. Comprendre le lien entre cet indice et votre fiscalité permet d’anticiper plutôt que de subir.
Révision ILAT et loyers tertiaires : ce qui pèse sur vos revenus fonciers en 2025-2026
Prenons un exemple simple. Vous louez un bureau à un cabinet d’architectes. Le bail prévoit une clause d’indexation sur l’ILAT, avec révision annuelle. Chaque année, le loyer suit la variation de cet indice publié par l’INSEE.
Depuis le deuxième trimestre 2025, l’ILAT évolue dans une fourchette très étroite. Plusieurs trimestres ont même affiché une légère baisse avant une remontée minime début 2026. Résultat : la hausse des loyers tertiaires reste bien inférieure à l’inflation récente.
Pour le locataire, c’est une bonne nouvelle. Pour le bailleur, le décalage se creuse. Les charges liées au crédit, aux travaux d’entretien ou à la taxe foncière ont progressé plus vite que les loyers encaissés. Le revenu foncier net, celui qui sert de base à l’impôt, se comprime mécaniquement.
Régime réel ou micro-foncier : quel impact quand l’ILAT stagne ?
Vous percevez des loyers issus d’un local tertiaire loué en nu. Deux régimes fiscaux s’offrent à vous pour déclarer ces revenus fonciers : le micro-foncier et le régime réel.
Micro-foncier et faible progression des loyers
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire sur vos loyers bruts. Si vos loyers augmentent peu (parce que l’ILAT stagne), votre base imposable reste stable. Aucune charge réelle ne vient en déduction.
Le problème apparaît quand vos charges augmentent par ailleurs. La taxe foncière grimpe, un ravalement s’impose, le taux du crédit pèse. L’abattement forfaitaire ne reflète plus la réalité de vos dépenses. Le micro-foncier devient alors moins avantageux qu’il ne paraît.
Régime réel : la déduction des charges comme levier
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles des loyers encaissés : intérêts d’emprunt, travaux déductibles, primes d’assurance, frais de gestion. Si vos loyers stagnent mais que vos charges restent élevées, le revenu foncier imposable diminue. Dans certains cas, il peut même devenir négatif.
C’est le mécanisme du déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans une certaine limite, puis reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Quand l’ILAT ne tire plus les loyers vers le haut, le régime réel offre un amortisseur fiscal que le micro-foncier ne propose pas.
Déficit foncier et travaux déductibles : le levier à activer quand les loyers plafonnent
Vous avez remarqué que vos loyers n’ont presque pas bougé depuis un an ? C’est le moment de regarder du côté des travaux déductibles.
Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration réalisées sur un local loué nu sont déductibles au régime réel. Refaire l’isolation d’un bureau, remplacer un système de chauffage vétuste, remettre aux normes une installation électrique : ces postes viennent diminuer le revenu foncier imposable.
- Les travaux de réparation et d’entretien (remise en état du bien sans en modifier la structure) sont déductibles l’année de leur paiement.
- Les travaux d’amélioration (ajout d’un élément de confort nouveau, par exemple la climatisation dans un local tertiaire) sont également déductibles pour les locaux d’habitation, et sous conditions pour les locaux professionnels.
- Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers.
Engager des travaux quand l’ILAT stagne permet de créer du déficit foncier et de réduire votre imposition globale. C’est un arbitrage à mener chaque année en fonction de l’état du bien et de la trajectoire de l’indice.
ILAT, ILC, IRL : choisir le bon indice dans le bail change la donne fiscale
L’ILAT n’est pas le seul indice d’indexation des loyers. Pour les baux commerciaux classiques (boutiques, restaurants), c’est l’ILC (indice des loyers commerciaux) qui s’applique. Pour les logements d’habitation, c’est l’IRL (indice de référence des loyers).
Pourquoi ce choix d’indice a-t-il un impact fiscal ? Parce que chaque indice évolue différemment. L’IRL a été plafonné par la loi entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024. L’ILAT n’a jamais bénéficié d’un plafonnement légal équivalent. En théorie, il peut monter ou descendre sans filet.
En pratique, la quasi-stagnation actuelle de l’ILAT produit un effet similaire à un plafonnement, mais sans garantie de durée. Si l’indice repartait à la hausse, les loyers tertiaires suivraient sans butoir réglementaire.
Pour un investisseur qui détient à la fois un local tertiaire (indexé ILAT) et un logement (indexé IRL), les trajectoires de revenus fonciers divergent. L’un peut générer un déficit pendant que l’autre reste bénéficiaire. Croiser la fiscalité de chaque bien permet d’optimiser la déclaration globale.
Rendement locatif net après impôt : recalculer avec l’ILAT actuel
Le rendement brut d’un local tertiaire se calcule avec le loyer annuel rapporté au prix d’acquisition. Le rendement net intègre les charges, la vacance, la fiscalité. Quand l’ILAT ne progresse presque plus, le numérateur (les loyers) stagne. Si les charges et l’impôt restent stables, le rendement net recule.
Trois leviers concrets permettent de limiter cette érosion :
- Passer au régime réel si vous êtes encore au micro-foncier et que vos charges dépassent l’abattement forfaitaire.
- Programmer des travaux déductibles pour créer du déficit foncier les années où l’ILAT stagne.
- Vérifier la clause d’indexation du bail : certains baux prévoient un indice plancher ou un complément de loyer en cas de stagnation prolongée.
La stagnation de l’ILAT depuis mi-2025 n’est pas une anomalie passagère. Elle reflète un contexte de croissance atone dans le secteur tertiaire. Adapter sa stratégie fiscale à cette réalité protège le rendement mieux qu’attendre une hypothétique remontée de l’indice.
