Comment calculer la TVA sur marge pour les marchands de biens ?

Comme pour toute activité d’achat/vente de biens, l’achat et la revente de biens immobiliers requièrent la régularisation de la TVA sur la marge brute. Cela exige du professionnel du domaine immobilier une certaine flexibilité qui n’efface pas toute la contrainte que la régularisation de chaque opération implique. Si vous intervenez dans l’immobilier, vous savez que l’on rencontre souvent des difficultés lors du calcul de cette TVA sur marge. Le présent dossier vous aide à lever une fois pour toutes les équivoques que l’on peut rencontrer au cours de cette tâche à répéter pour toute opération d’achat/revente de biens immobiliers.

Qu’est-ce que la TVA sur marge ?

La TVA sur la marge concerne toutes les activités d’achat et revente de bien en général. Certaines opérations immobilières sont soumises au régime de la TVA sur la marge, notamment les ventes de terrains qui seront bâties et la vente d’immeubles anciens. On calcule la TVA sur la marge si ces biens n’ouvrent aucun droit à déduction.

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En effet, lorsque l’on exerce un métier de marchands de biens, la loi fait obligation de régulariser la TVA sur toutes les opérations que l’on effectue. Le problème qui se pose est de s’assurer que l’opération que l’on a effectuée est réellement soumise à la TVA sur la marge. La TVA sur la marge et la TVA sur le prix total se confondent facilement dans certains contextes. En fait, les marchands qui ne déduisent pas de TVA sur leurs achats collectent cette TVA non sur les ventes opérées, mais sur les marges réalisées.

Les étapes du calcul de la TVA sur la marge

Pour calculer la TVA sur la marge, il faut prendre en compte deux coûts essentiels de l’opération d’achat/vente : le coût d’achat et le coût de la revente. On intègre au prix de l’achat les frais du notaire. En revanche, les frais d’agence ne seront pas pris en compte au moment du calcul de la TVA sur la marge. Voici la formule qui permet de calculer la TVA sur marge :

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TVA sur la marge = (Prix de revente –Prix d’acquisition) / (1 + Taux TVA) x Taux TVA. 

Il est vrai que cela pourrait devenir assez ennuyeux de reprendre toutes ces opérations arithmétiques chaque fois que l’on a conclu un achat/vente. C’est pourquoi le meilleur outil pour vous tirer d’affaire et éviter les erreurs de calcul, c’est le logiciel Excel. Il vous suffira d’introduire la formule et de préparer les entrées pour insérer les données et la TVA sur la marge sera calculée chaque fois par l’application. L’avance de l’utilisation de cet assistant numérique c’est que vous pourrez aussi effectuer des analyses sur les TVA sur marge puisqu’elles vous permettent d’avoir une meilleure vue sur le bénéfice que vous faites sur vos différentes opérations. Vous pourrez ainsi étudier la rentabilité de vos affaires et au besoin réajuster vos stratégies d’investissement.

Pour les opérations d’achat et revente des biens immobiliers, il n’est pas toujours aisé de savoir quel bien devra faire objet de la TVA sur la marge et celui sur qui il faut calculer une TVA totale. La frontière est d’autant plus floue que ce que vous pensez n’être qu’un bien unique peut à la fois relever des deux taxations. Par exemple, au cours d’une même opération, la qualification de la maison et celle du terrain peuvent être différentes. Il est en effet possible que la maison ait fait objet d’une revente sans TVA alors que le terrain a par contre fait l’objet d’une revente avec une TVA sur la marge. Si donc le doute s’installe, il ne faut pas hésiter à se référer aux services fiscaux qui sauront vous apporter les éclairages nécessaires.

Quels sont les frais de notaire pour vos clients ?

En tant que marchands de biens, votre but est de vendre le plus possible de biens à vos clients. Forcément, vous allez devoir répondre à leurs interrogations, dont ces fameux frais de notaire. En effet, vos clients vont devoir les prendre en compte dans leur budget, afin d’obtenir un prêt à la hauteur de toutes leurs dépenses. Vous pouvez les diriger ici, pour qu’il puisse faire leur calcul frais de notaire. Cela sera bien plus facile pour eux d’avoir un montant précis, car il diffère entre un bien neuf ou ancien. En effet, le taux est fixé à 3 % pour un bien neuf, tandis qu’il sera de 8 % pour un bien ancien. Quoi qu’il en soit, ils n’auront pas d’autre choix que d’avoir recours à un notaire en cas de vente et achat, car c’est légalement obligatoire.

Cela leur permettra également de comprendre à quoi ils correspondent. Beaucoup pensent qu’il s’agit juste de la rémunération du notaire, alors qu’en fait, cela correspond à :

• Des droits de mutation, qui sont ni plus, ni moins que des taxes collectées à la fois par l’État, le département et la commune.
• Les émoluments du notaire
• Des frais administratifs divers, appelés débours.

La négociation ne sera donc pas possible.