Ce glossaire de l’immobilier réunit les notions juridiques, fiscales et techniques qui reviennent le plus souvent, de l’achat d’un terrain au financement d’un projet et à la location d’un logement. Chaque définition renvoie à un article qui approfondit le sujet.
are
Définition : L’are est une unité de mesure de superficie, de symbole a. Un are vaut 100 mètres carrés, soit l’aire d’un carré de dix mètres de côté.
En France, l’are a été fixé par la loi du 18 germinal an III, soit le 7 avril 1795, comme la mesure de superficie pour les terrains. Il correspond à un décamètre carré. L’unité du Système international pour les surfaces reste toutefois le mètre carré.
Le seul multiple de l’are couramment utilisé est l’hectare : un hectare vaut 100 ares, soit 10 000 mètres carrés, l’aire d’un carré de cent mètres de côté. Le sous-multiple est le centiare, qui vaut un centième d’are, c’est-à-dire exactement un mètre carré.
L’are et ses subdivisions sont aujourd’hui peu employés, sauf dans les actes notariaux et en Alsace. On les rencontre donc surtout lors de l’achat d’un terrain. Pour convertir, il suffit de multiplier par 100 le nombre d’ares : 2 ares font 200 mètres carrés, et une parcelle de 5 ares 30 centiares mesure 530 mètres carrés.
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Assurance emprunteur
Définition : L’assurance emprunteur est une garantie demandée par la banque lors d’un prêt. Elle prend en charge le remboursement du crédit si l’emprunteur décède ou ne peut plus travailler à la suite d’une maladie ou d’un accident.
La garantie de base couvre le décès : l’assureur règle alors le capital restant dû. S’y ajoute en général la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Les contrats peuvent aussi couvrir l’incapacité totale de travail (ITT) et l’invalidité permanente totale (IPT), retenue pour un taux d’invalidité d’au moins 66 %.
Cette assurance n’est pas légalement obligatoire, mais elle est exigée dans la quasi-totalité des crédits immobiliers. Lorsqu’un couple emprunte, il choisit la quotité assurée sur chaque tête, par exemple en fonction des revenus de chacun. Un questionnaire médical est souvent demandé, et la convention AERAS prévoit des solutions pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.
Depuis le 1er septembre 2010, l’emprunteur peut choisir un autre assureur que celui proposé par sa banque, à garanties équivalentes. Les lois successives, dont la loi Hamon de 2014 et la loi Lemoine de 2022, ont élargi les possibilités de changer de contrat en cours de prêt. Depuis le 1er janvier 2018, les contrats sont résiliables une fois par an.
Le coût de l’assurance pèse sur le coût total du crédit. Comparer plusieurs offres, en vérifiant que les garanties sont bien équivalentes, peut réduire la facture. Un courtier ou un conseiller bancaire peut aider à analyser les conditions de prise en charge propres à chaque contrat.
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Bastaing
Définition : Le bastaing, aussi écrit basting, est une pièce de bois sciée de section rectangulaire, épaisse de 55 à 65 millimètres et large de 155 à 185 millimètres. Il sert surtout en charpente et en solivage.
Le bastaing est un produit du sciage du bois, défini par ses dimensions plutôt que par son essence. Sa section rectangulaire, plus haute que large, lui donne une bonne résistance lorsqu’il est posé sur chant, c’est-à-dire sur sa face étroite, ce qui explique son emploi pour porter des charges.
En construction, il est surtout utilisé comme pièce de charpente et pour le solivage, l’ensemble des solives qui portent un plancher. Choisir la bonne section dépend de la portée à franchir et des charges à supporter : pour un ouvrage porteur, l’avis d’un charpentier ou d’un bureau d’études reste utile.
Le bastaing est voisin du madrier, pièce de charpenterie posée à l’horizontale pour assurer la solidité d’un ouvrage, dont la taille se situe entre la poutre et le tasseau. Ces appellations décrivent des gabarits de bois courants dans le commerce, utiles pour s’y retrouver au moment de commander les pièces d’une charpente.
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Cadastre
Définition : Le cadastre est l’ensemble des plans et fichiers administratifs qui recensent les propriétés foncières de chaque commune. Il en consigne la valeur afin de servir de base de calcul à certains impôts.
Le plan cadastral découpe chaque commune en sections, elles-mêmes divisées en parcelles. Chaque parcelle porte une référence qui permet de la retrouver dans la documentation. Au-delà de la fiscalité, le cadastre sert à de nombreuses politiques publiques d’aménagement du territoire, qu’il soit urbain, rural, industriel ou commercial.
En France, le cadastre napoléonien a été institué par la loi du 15 septembre 1807. Levé par arpentage sur tout le territoire, il devait permettre de répartir équitablement l’impôt foncier. Il a été achevé vers la fin des années 1850, et en 1889 seulement pour la Corse. Sa révision a été rendue possible par la loi du 16 avril 1930.
Le plan cadastral a une vocation fiscale : il n’est pas, depuis son origine, un plan de propriété. Il donne une représentation des parcelles, mais il ne suffit pas à établir avec certitude les limites exactes d’un terrain. En cas de doute sur une limite, il vaut mieux se tourner vers un professionnel du foncier.
Le plan cadastral a été entièrement dématérialisé et le site cadastre.gouv.fr a été lancé le 30 janvier 2008. Il permet de consulter gratuitement le plan d’une commune et de repérer une parcelle, ce qui aide à localiser un terrain avant un achat ou des travaux.
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Crédit d’impôt
Définition : Un crédit d’impôt est une réduction d’impôt qui peut donner lieu à un remboursement lorsque son montant dépasse l’impôt dû. Il s’applique notamment aux dépenses de services à domicile.
Les services à la personne constituent une qualification juridique française qui ouvre droit à un crédit d’impôt. Elle couvre l’aide aux tâches quotidiennes réalisées au domicile : services à la famille, comme la garde d’enfants ou le soutien scolaire, services de la vie quotidienne, comme le ménage ou le jardinage, et aide aux personnes fragiles.
Le crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile s’élève à 50 % des dépenses supportées dans l’année, dans la limite d’un plafond annuel qui dépend de la situation du foyer. Certaines prestations ont leur propre plafond : celui du petit bricolage est limité à 500€ par an.
Pour en bénéficier, il faut avoir son domicile fiscal en France. Le service peut être rendu par un salarié employé directement ou par une association, une entreprise ou un organisme déclaré. Il doit être effectué au domicile, résidence principale ou secondaire, ou au domicile d’un ascendant qui perçoit l’allocation personnalisée d’autonomie.
La liste des activités concernées comprend l’entretien de la maison, les petits travaux de jardinage, le petit bricolage, l’assistance informatique et administrative ou la préparation de repas. Une option d’avance immédiate permet de percevoir l’aide au moment du paiement plutôt que l’année suivante. Les conditions détaillées sont à vérifier sur service-public.fr.
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Dépôt de garantie
Définition : Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail. Le propriétaire la conserve pour se prémunir contre d’éventuels manquements du locataire, puis la restitue en fin de location.
Le dépôt de garantie est parfois appelé à tort caution, terme qui désigne en réalité la personne qui se porte garante du locataire. Il couvre par exemple un défaut d’entretien, des réparations locatives non faites ou des loyers et charges impayés. Son montant doit figurer dans le bail et ne peut pas être augmenté en cours de location ni au renouvellement.
Pour un logement vide dont le loyer est payé d’avance chaque mois ou tous les deux mois, le dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Il est interdit lorsque le loyer est payé d’avance par trimestre. Pour un logement meublé, le plafond est de deux mois de loyer hors charges.
En fin de bail, le propriétaire dispose d’un mois pour rendre le dépôt si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Le délai court à partir de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Toute retenue sur le dépôt doit être justifiée par des documents : états des lieux, photos, factures ou devis de travaux. Dans un immeuble en copropriété, le propriétaire peut garder une provision limitée à 20 % du montant jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. Les locataires aux revenus modestes peuvent solliciter une aide, comme l’avance Loca-Pass ou le fonds de solidarité pour le logement.
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DPE
Définition : Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, renseigne sur la consommation d’énergie d’un logement et sur ses émissions de gaz à effet de serre. Il doit être présenté lors de la vente ou de la location d’un bien.
Le diagnostic classe le logement sur deux échelles allant de A à G : l’étiquette énergie, qui reflète la quantité d’énergie consommée rapportée à la surface, et l’étiquette climat, qui reflète les émissions de gaz à effet de serre. Il décrit aussi les équipements de chauffage, d’eau chaude, de refroidissement et de ventilation.
Le DPE est réalisé à l’initiative du propriétaire vendeur ou bailleur par un diagnostiqueur certifié, qui transmet les résultats à l’Agence de la transition écologique (Ademe). Celle-ci attribue un numéro d’identification sans lequel le document n’est pas valable. Le prix du diagnostic n’est pas réglementé et varie d’un professionnel à l’autre.
Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable dix ans. Il fait partie du dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur ou au locataire. Ses recommandations de travaux, accompagnées d’une estimation de leur coût, ont une valeur indicative : ce sont des conseils pour améliorer la performance du logement.
Le classement a des conséquences directes sur la location. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué ; la règle concernera la classe F à partir de 2028 et la classe E à partir de 2034. Les annonces de logements classés F ou G doivent porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
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Isolation thermique
Définition : L’isolation thermique désigne l’ensemble des techniques qui limitent les transferts de chaleur entre un milieu chaud et un milieu froid. Dans un logement, elle réduit les besoins de chauffage et de climatisation.
La chaleur passe toujours du milieu chaud vers le milieu froid, par conduction, par rayonnement ou par convection. Ces échanges sont d’autant plus importants que l’écart de température est grand. Isoler revient à interposer entre les deux milieux un matériau qui freine ces échanges.
Ce matériau, appelé isolant thermique, peut prendre des formes très variées : laine de roche, mousses de polyuréthane, nid d’abeilles dans les panneaux sandwich, ou même une simple couche d’air sec. Selon la configuration du bâtiment, l’isolant se pose par l’intérieur ou par l’extérieur des murs, sous la toiture ou au plancher.
Dans le bâtiment, l’isolation garde la chaleur à l’intérieur en hiver et contribue à garder le logement frais en été. Elle diminue la consommation d’énergie, donc les factures et les émissions de gaz à effet de serre. Les travaux d’isolation figurent souvent parmi les recommandations du diagnostic de performance énergétique.
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Mandataire immobilier
Définition : Un mandataire immobilier est un professionnel indépendant qui réalise des ventes ou des locations de biens pour le compte de ses clients, au sein d’un réseau de mandataires dont le responsable détient la carte professionnelle.
Les activités de transaction et de gestion immobilières sont régies par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Elle impose la détention d’une carte professionnelle, délivrée par la chambre de commerce et d’industrie territoriale, à toute personne qui prête son concours de manière habituelle aux opérations portant sur les biens d’autrui.
Les réseaux de mandataires sont apparus dans les années 2000. Leurs membres exercent la transaction comme indépendants grâce à la carte du chef de réseau, qui leur délègue ses compétences. Ils travaillent souvent depuis leur domicile, sans agence physique, avec un ordinateur et un téléphone, ce qui réduit leurs frais de fonctionnement.
La loi ALUR oblige les mandataires à souscrire une assurance de responsabilité civile. Depuis 2016, ils doivent aussi suivre une formation continue d’au moins quatorze heures par an, ou quarante-deux heures sur trois ans, dont deux heures consacrées à la déontologie.
Le mandataire est rémunéré par une commission sur les transactions qu’il conclut, ce qui rend ses revenus directement liés à son activité. Pour un vendeur, il joue le même rôle d’intermédiaire qu’un agent immobilier : estimation, diffusion des annonces, organisation des visites et accompagnement jusqu’à la vente.
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Plan local d’urbanisme
Définition : Le plan local d’urbanisme, ou PLU, est le principal document d’urbanisme d’une commune. Il fixe, parcelle par parcelle, ce qui peut être construit, où et comment. Sa version intercommunale s’appelle le PLUi.
Le PLU a remplacé le plan d’occupation des sols (POS) avec la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, dite loi SRU. Il est régi par le code de l’urbanisme. Lorsqu’un établissement public de coopération intercommunale détient la compétence, le plan couvre l’ensemble de son territoire et prend le nom de PLUi.
Le document repose sur un projet d’aménagement et de développement durables (PADD), qui exprime les orientations de la commune en matière d’habitat, de déplacements et de protection de l’environnement. Depuis la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, les orientations d’aménagement et de programmation sont un élément obligatoire du PLU.
Le règlement découpe le territoire en zones traduites sur un document graphique. Les zones urbaines, dites zones U, correspondent aux secteurs déjà urbanisés et suffisamment équipés. Les zones à urbaniser, dites AU, sont destinées à recevoir de futures constructions. Les zones agricoles, dites A, et les zones naturelles relèvent d’un régime beaucoup plus strict.
Avant son approbation par le conseil municipal, le projet de PLU est soumis à une enquête publique d’un mois, conduite par un commissaire enquêteur. Une fois approuvé, il est tenu à la disposition du public. Avant d’acheter un terrain, consulter le zonage applicable permet de savoir si la parcelle est constructible et sous quelles conditions. Les petites communes se dotent parfois d’une simple carte communale à la place.
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Plateforme élévatrice
Définition : Une plateforme élévatrice est un appareil qui transporte une personne à mobilité réduite, notamment en fauteuil roulant, d’un niveau à un autre sans emprunter d’escalier. C’est un équipement d’accessibilité du logement ou du bâtiment.
Pour une personne en fauteuil roulant, une seule marche peut rendre un lieu inaccessible. Il faut alors une rampe inclinée, un ascenseur ou un appareil élévateur. La plateforme élévatrice fait partie de ces solutions, au même titre que le monte-escalier, qui déplace la personne sur un siège le long d’un rail fixé à l’escalier.
Le monte-escalier est souvent présenté comme une alternative économique à l’ascenseur ou à la plateforme élévatrice. Il convient toutefois surtout aux personnes capables de s’asseoir et de se relever, alors qu’une plateforme accueille directement le fauteuil. Le choix dépend donc du degré d’autonomie de l’utilisateur et de la configuration des lieux.
En France, la loi handicap du 11 février 2005 a imposé la mise en accessibilité du cadre de vie, en particulier des établissements recevant du public. La loi du 25 mars 2009 permet en outre à l’administration de déroger aux règles d’urbanisme pour autoriser des travaux nécessaires à l’accessibilité d’un logement existant. Des aides financières existent sous conditions pour certains équipements.
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Prêt relais
Définition : Le prêt relais est un crédit qui permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu le précédent. La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre, et le capital est remboursé lors de la vente.
Le prêt relais finance l’apport que constituera la vente du premier bien. L’établissement prêteur avance en général entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du logement actuel, pour une durée d’un à deux ans. Pendant cette période, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, voire rien du tout dans certains montages.
Il en existe trois formes. Le prêt relais peut être associé à un prêt amortissable classique lorsque le prix d’achat dépasse le montant avancé. Il peut aussi prévoir une franchise totale, les intérêts étant alors payés en une fois à la vente. Enfin, le prêt relais sec s’applique lorsque la valeur du bien acheté est égale ou inférieure à celle du bien vendu.
À la vente, le prix sert d’abord à rembourser le capital emprunté, ainsi que les intérêts en cas de franchise totale, et l’excédent revient à l’emprunteur. Entre l’achat et la vente, il peut donc supporter deux crédits à la fois. Si le bien se vend moins cher ou plus tard que prévu, l’écart reste à sa charge.
Le dispositif suppose une estimation réaliste du logement à vendre et une bonne connaissance du marché local. Comparer les conditions de plusieurs banques et en parler avec un conseiller ou un courtier aide à vérifier que le montage reste supportable dans la durée.
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Résidence secondaire
Définition : Une résidence secondaire est un logement occupé par son propriétaire ou son locataire pour de courtes périodes de l’année, comme les vacances ou les week-ends, en plus de sa résidence principale.
La notion se distingue de celle de pied-à-terre et peut relever de règles particulières, notamment en droit fiscal. Sur le plan des impôts locaux, est considéré comme résidence secondaire un logement meublé qui n’est pas la résidence principale mais que l’on peut occuper à tout moment, comme propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.
La taxe d’habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023, mais elle reste due pour les résidences secondaires : c’est la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). Elle est établie pour l’année entière selon la situation au 1er janvier de l’année d’imposition.
Le propriétaire d’un local d’habitation doit déclarer aux services fiscaux la nature de son occupation (résidence principale, résidence secondaire ou logement vacant) lorsque le logement n’a jamais été déclaré ou que la situation a changé. Cette déclaration se fait avant le 1er juillet dans l’espace personnel du site impots.gouv.fr. Une absence de déclaration expose à une amende de 150€ par local concerné.
Mettre sa résidence secondaire en location modifie parfois son régime. Lorsque des locaux meublés loués font partie de la résidence secondaire du loueur, la THRS est établie à son nom, sauf si ces locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location. Un logement occupé près de son lieu de travail est lui aussi traité comme une résidence secondaire, avec une possibilité de dégrèvement sur réclamation.
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SCPI
Définition : Une SCPI, ou société civile de placement immobilier, est une structure de placement collectif qui achète et gère un patrimoine immobilier, puis redistribue les loyers perçus à ses associés.
Les SCPI sont apparues en France en 1964. Elles ont été encadrées à partir de 1970 et placées sous le contrôle de la Commission des opérations de bourse, ancêtre de l’Autorité des marchés financiers. L’épargnant n’achète pas un bien en direct : il acquiert des parts de la société et devient associé.
Une société de gestion collecte les fonds auprès des particuliers ou des institutionnels, sélectionne les biens, gère le parc et reverse les revenus aux porteurs de parts. Le patrimoine est surtout composé d’immobilier professionnel : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, hôtels, cliniques, mais aussi logements ou maisons de retraite.
Il ne faut pas confondre la SCPI avec la société civile immobilière (SCI), souvent utilisée pour détenir un bien en famille, ni avec la société d’investissement immobilier cotée (SIIC), dont les titres s’échangent en bourse. Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) sont eux aussi non cotés, mais gérés par une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF.
Le marché des SCPI s’est développé depuis le début des années 2010, leur rendement étant devenu comparativement plus élevé que celui des emprunts d’État ou des livrets d’épargne. Les revenus dépendent toutefois des loyers encaissés et de la valeur du patrimoine, qui peuvent évoluer. Avant d’investir, mieux vaut se faire conseiller par un professionnel du patrimoine.
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Taux d’endettement
Définition : Le taux d’endettement d’un ménage est le rapport entre ses charges de crédit mensuelles et ses revenus. Les banques s’en servent pour mesurer la capacité de remboursement d’un emprunteur avant d’accorder un prêt.
Pour une banque, le calcul consiste à diviser les mensualités de crédit à rembourser par le revenu disponible du foyer. Le résultat, exprimé en pourcentage, indique la part des ressources absorbée par les dettes. Plus il est élevé, moins il reste de marge pour faire face aux dépenses courantes et aux imprévus.
Le terme a aussi un sens en comptabilité nationale. Pour l’ensemble des ménages, il désigne le montant total des emprunts en cours rapporté au revenu disponible brut. Pour les administrations publiques, il s’agit de l’encours des emprunts rapporté au produit intérieur brut. Ces définitions ne doivent pas être confondues avec celle utilisée pour un dossier de prêt.
En France, le Haut Conseil de stabilité financière, créé par la loi du 26 juillet 2013, est chargé de veiller à la stabilité financière et de définir la politique macroprudentielle, qui encadre notamment les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Chaque situation reste examinée au cas par cas : un conseiller bancaire ou un courtier peut aider à évaluer le montant empruntable.
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