Immobilier locatif : quel statut fiscal choisir ?

L’investissement immobilier est devenu très important et populaire de nos jours. Cependant, il est nécessaire de bien choisir son statut fiscal afin d’alléger au mieux la facture fiscale. Découvrez dans cet article les différents statuts fiscaux applicables à la location immobilière.

Qu’est-ce que la fiscalité locative ?

La fiscalité locative est la facture imposable par l’administration fiscale autant en location vide qu’en location meublée. En effet, les loyers perçus par un propriétaire immobilier sont soumis à l’impôt. C’est ainsi qu’on parle de fiscalité locative. Le montant fiscal varie selon le type de location. Par conséquent, l’imposition fiscale est plus élevée en ce qui concerne la location vide que la location meublée. Toutefois, chaque statut fiscal permet d’une manière ou d’une autre de réduire les impôts en rapport au placement immobilier.

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Statut fiscal : location non meublée

Lorsque le bien mis en location n’est pas meublé, l’administration fiscale considère les loyers que vous percevez comme des revenus fonciers à ajouter aux autres revenus. Ainsi, en fonction du montant de ces loyers perçus ainsi que de vos charges, vous pouvez choisir deux types de régimes fiscaux lors de la déclaration de vos revenus fonciers. On distingue donc :

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• Le régime micro foncier qui est plus adapté aux revenus fonciers annuels qui sont inférieurs à 150 000 euros avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les charges locatives.
• Le régime d’imposition réel destiné aux revenus fonciers annuels supérieurs à 30 000 euros ou alors à la demande du propriétaire lorsque ses charges locatives dépassent les 30 % déductibles au régime du micro foncier.

Par ailleurs, les charges locatives permettant d’obtenir l’abattement de 30 % sont constituées de :

• Les frais d’entretien et de réparation ;
• Les frais d’amélioration du logement ;
• Des frais de reconstruction ou d’agrandissement ;
• Les travaux en copropriété ;
• Les primes d’assurance ;
• Des différentes taxes surtout foncières et impôts ;
• Les frais de diagnostics immobiliers ;
• L’ensemble des dépenses liées à la gestion locative ;
• Les divers intérêts sur emprunt.

Statut fiscal : la location meublée non professionnelle

En ce qui concerne la location meublée, ses revenus sont remis à l’impôt sur le revenu en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Cependant, lorsque ces revenus perçus de la location meublée n’excèdent pas la somme de 23 000 euros l’an ou alors si ces mêmes revenus ne dépassent pas 50 % des revenus du propriétaire, alors il serait possible à ce dernier d’opter pour le statut fiscal LMNP. Dans ce cas, vous avez le choix entre :

• Le régime des micro-BIC qui vous fera bénéficier d’un abattement de 50 % lorsque les revenus perçus de la location n’excèdent pas 70 000 euros en 2018.
• Le régime réel offrant la possibilité de déduire l’ensemble des charges ainsi que les amortissements comptables sur les valeurs immobilières et mobilières des revenus du bien mis en location.

Par ailleurs, le statut fiscal LMNP épargne le propriétaire immobilier de l’obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés. Par conséquent, il est exempté de toute taxe professionnelle.

En matière d’immobilier locatif, la fiscalité est un élément capital de l’équation locative à prendre en considération pour un bon investissement. Il convient donc d’en maitriser tous les paramètres ou de se faire assister d’un professionnel afin de faire le meilleur choix de régime fiscal et d’obtenir le plus de rendement possible.

Statut fiscal : la location meublée professionnelle

Si vos revenus de location meublée dépassent les seuils mentionnés précédemment, vous serez alors considéré comme un professionnel et tomberez sous le régime fiscal LMP, c’est-à-dire la Location Meublée Professionnelle. Ce statut est principalement destiné aux propriétaires de résidences services telles que les résidences étudiantes ou pour seniors.

Le principal avantage du statut LMP réside dans le fait qu’il permet une déduction totale des charges liées à l’investissement ainsi que des intérêts d’emprunt. Ces avantages fiscaux permettent donc une récupération rapide de l’investissement initial. Il y a certainement quelques inconvénients dont il faut tenir compte.

Tout d’abord, être soumis au régime fiscal LMP implique nécessairement une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés en tant qu’entrepreneur individuel ou bien en tant que société commerciale (SASU ou SARL). Cette démarche administrative peut parfois se révéler complexe et fastidieuse.

Les obligations comptables sont aussi beaucoup plus élevées pour un loueur en meublé professionnel car celui-ci doit produire annuellement deux bilans : un simplifié et un complet. Par conséquent, cela peut engendrer des coûts supplémentaires tels que les frais liés à la comptabilité qui peuvent rapidement s’avérer onéreux.

Choisir son statut fiscal est primordial lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier locatif. Si vos revenus de location meublée ne dépassent pas les seuils fixés par le statut LMNP, cela peut s’avérer être un choix judicieux pour bénéficier d’un régime fiscal avantageux tout en étant exempté des formalités administratives liées au Registre du Commerce et des Sociétés.

En revanche, si vous êtes considéré comme professionnel, alors il est souvent plus intéressant d’opter pour le statut LMP afin de profiter de déductions fiscales très avantageuses mais aussi d’être soumis à une charge administrative plus élevée.

Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel expérimenté dans ce domaine qui saura vous guider vers la solution la plus adaptée à votre situation personnelle et professionnelle.

Les avantages et inconvénients fiscaux de chaque statut pour l’investissement locatif

Il faut bien peser le pour et le contre avant de choisir son statut fiscal en matière d’investissement locatif. Les différents avantages et inconvénients fiscaux sont à prendre en compte, que ce soit pour la location nue ou meublée.

Pour la location nue, le principal avantage réside dans l’application du régime foncier qui offre une grande souplesse ainsi qu’une possibilité de déduction des charges et des intérêts d’emprunt. Il permet aussi une réduction importante des impôts grâce aux dispositifs Pinel ou Denormandie. Toutefois, les propriétaires doivent être conscients que certaines obligations légales telles que la durée minimale de location doivent être respectées.

En revanche, si vous optez pour un investissement locatif avec une location meublée, il existe deux types de statuts : LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et LMP (Location Meublée Professionnelle). Si vos revenus ne dépassent pas certains seuils fixés par le dispositif LMNP, c’est-à-dire moins de 23 000 € par an ou moins de 50% du montant total des revenus annuels du foyer fiscal proratisés au nombre de parts fiscales concernées, alors ce statut peut s’avérer très avantageux car il offre une exonération totale d’impôt sur les loyers perçus pendant plusieurs années consécutives tout en bénéficiant d’un abattement forfaitaire sur les recettes brutes annuelles.

Le régime LMP quant à lui permet aux propriétaires loueurs professionnels disposant notamment d’un numéro SIRET et inscrits au RCS de déduire toutes les charges liées à l’investissement locatif. Parmi ces dépenses, on peut citer notamment la remise en état du logement ou encore le paiement des intérêts d’emprunt. Toutefois, ce statut entraîne une charge administrative plus importante car il nécessite la tenue régulière d’une comptabilité ainsi que la production de deux bilans annuels.

Le choix de votre statut fiscal pour l’investissement locatif est crucial dans votre projet immobilier. Chaque option a ses avantages et inconvénients fiscaux qu’il faut bien évaluer pour prendre la meilleure décision possible en fonction de vos attentes personnelles et professionnelles mais aussi selon les caractéristiques propres à chaque investissement tels que le montant investi ou le type de location visée. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel compétent qui saura vous conseiller efficacement sur cette question complexe.