1 500 euros d’intérêts d’emprunt peuvent, selon leur origine, disparaître ou non de votre base imposable. C’est un chiffre, c’est la règle, et c’est aussi l’une des nombreuses subtilités qui divisent les charges déductibles des revenus fonciers de toutes les autres dépenses qui, elles, restent à la porte du fisc.
Les intérêts d’un prêt contracté auprès d’un proche pour acheter un appartement locatif ? Impossible de les défalquer de vos revenus. Même chose pour les travaux de construction, d’extension ou de surélévation : peu importe que ces aménagements soient indispensables pour louer, l’administration reste inflexible. La liste ne s’arrête pas là. Les frais de notaire, les coûts liés à la création d’une SCI, ou encore les dépenses de décoration ne trouveront jamais leur place dans la colonne « charges déductibles ». Certaines charges de copropriété, telles que les avances sur provisions, patientent en vain à l’entrée de la déduction immédiate.
Comprendre la distinction entre charges déductibles et non déductibles
La frontière entre les charges déductibles et celles qui ne le sont pas en matière de revenus fonciers s’appuie sur des critères précis. Quand on opte pour le régime réel, la déclaration des revenus fonciers n’autorise la déduction que des dépenses réellement engagées pour la conservation, l’acquisition ou la gestion du bien. Les frais visant uniquement à faire grimper la valeur patrimoniale du logement n’ont aucune chance d’être pris en compte.
Les travaux déductibles se limitent donc à la réparation, l’entretien et l’amélioration du logement. Remplacer une chaudière tombée en panne ou ravaler une façade attaquée par l’humidité : voilà des exemples qui passent le filtre. En revanche, l’agrandissement, la création d’une véranda ou d’un étage sont catégorisés comme travaux non déductibles. Impossible d’imputer ces dépenses sur vos revenus fonciers.
Côté financement, la déduction des intérêts d’emprunt ne s’applique que si le prêt provient d’une banque ou d’un organisme financier reconnu. Un prêt signé entre particuliers, même officialisé devant notaire, ne permet aucune réduction fiscale à ce titre.
| Nature de la dépense | Déductible ? |
|---|---|
| Travaux de réparation | Oui |
| Travaux d’agrandissement | Non |
| Intérêts d’emprunt bancaire | Oui |
| Frais de notaire | Non |
La location meublée relève d’un régime à part (BIC), avec ses propres règles. Avant toute déclaration, examinez chaque dépense : la ligne de partage entre amélioration et agrandissement détermine le traitement fiscal. Les explications du BOI s’avèrent précieuses pour éviter toute erreur sur la déclaration des revenus fonciers.
Quelles dépenses ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers ?
Le code fiscal ne laisse aucune place au doute : certaines dépenses non déductibles des revenus fonciers sont exclues sans ambiguïté. Dès qu’il s’agit de modifier la structure ou la surface habitable d’un logement, la réponse est non. Cela inclut tous les travaux d’agrandissement, de surélévation ou de transformation majeure du bâti. Diviser un logement en deux, ajouter une pièce ou construire une extension : autant d’initiatives qui ne viendront jamais alléger votre imposition par la déclaration des revenus fonciers.
Pour l’achat du bien, seules les sommes versées à une banque en intérêts d’emprunt sont susceptibles de passer dans la colonne des frais déductibles. Les frais de notaire, commissions d’agence ou droits d’enregistrement restent à la charge du propriétaire, tout comme les éventuelles pénalités de remboursement anticipé ou frais de mainlevée hypothécaire : aucune souplesse de la part du fisc.
Une attention particulière doit être portée aux dépenses d’équipement. L’acquisition d’une cuisine intégrée, d’appareils électroménagers ou de mobilier ne réduit jamais les revenus fonciers. Ces frais relèvent d’autres régimes, comme les plus-values ou le BIC si le logement est meublé, mais ils demeurent hors du champ des charges déductibles pour une location nue.
Pour illustrer ces exclusions, voici les principales dépenses qui ne peuvent pas être imputées sur vos revenus fonciers :
- Travaux d’agrandissement ou de transformation lourde
- Frais d’acquisition (notaire, agence, enregistrement)
- Achat de mobilier ou équipements électroménagers
Le régime réel impose une discipline : seules les dépenses justifiées par la conservation ou l’entretien du bien sont admises. Tout projet de valorisation, d’amélioration du confort ou d’embellissement reste hors-jeu fiscalement.
Focus sur les charges de copropriété : ce qui est exclu de la déduction
La copropriété génère de nombreux flux financiers, mais tous ne donnent pas droit à une déduction lors de la déclaration des revenus fonciers. L’administration fiscale distingue soigneusement les sommes réellement consacrées à l’entretien courant, des montants prévus dans le budget prévisionnel ou destinés à d’autres usages.
En pratique, seules les provisions pour charges de copropriété réglées au syndic et correspondant à des dépenses validées (réparation, entretien, amélioration) peuvent diminuer les revenus fonciers. Mais encore faut-il que ces montants soient régularisés sur la base des dépenses réellement approuvées lors de l’assemblée annuelle. Plusieurs catégories de charges échappent à la déduction immédiate :
- Les charges récupérables sur le locataire : eau, ascenseur, entretien des parties communes qui sont refacturées au locataire.
- Les dépenses d’investissement : constitution du fonds travaux, achat d’équipements collectifs, création d’espaces communs.
- Les avances non consommées : provisions pour travaux futurs ou excédents non affectés à l’exercice.
La prudence reste de mise : ce n’est pas parce qu’une somme est versée au syndic qu’elle est automatiquement déductible. Seule la nature réelle de la dépense compte. Toute charge inscrite dans le budget prévisionnel de copropriété, mais non dépensée ou qui ne figure pas dans la liste des frais admis par le fisc, sera écartée de la déduction. La démarcation entre charges admises et exclues se joue dans les détails des appels de fonds et des ajustements annuels.
Travaux et dépenses courantes : liste des frais non éligibles à la déduction
Le code général des impôts ne transige pas : sur toutes les dépenses liées à la gestion d’un logement en location, seule une partie s’impute sur les revenus fonciers. Les autres, pourtant fréquentes, ne bénéficieront d’aucune déduction, même sous le régime réel. Ce tri s’effectue selon la nature, l’objectif et le bénéficiaire des travaux ou frais engagés.
Impossible de déduire les travaux de construction ou d’agrandissement. Ajouter une véranda, créer une nouvelle pièce ou surélever un étage : ces opérations modifiant la surface habitable ou la structure de l’immeuble sont assimilées à de la valorisation patrimoniale, pas à de l’entretien. Même la rénovation énergétique n’ouvre droit à une déduction que pour les travaux d’amélioration définis par la loi. Les dépenses de location meublée relèvent d’ailleurs d’un régime fiscal distinct (BIC) et n’entrent pas dans l’assiette des revenus fonciers.
Pour y voir plus clair, voici les principales dépenses courantes qui ne franchissent jamais la porte de la déduction :
- Les dépenses d’embellissement : pose de papier peint, installation d’une cuisine équipée haut de gamme, changement de revêtements sans dégradation préalable.
- Les frais de notaire, droits d’enregistrement ou commissions d’agence, qu’ils soient liés à l’achat du bien ou à la souscription d’un prêt immobilier.
- Les intérêts d’emprunt contractés pour des travaux non déductibles ou pour l’achat de parts sociales (SCI, SCPI).
La déduction des travaux sur les revenus fonciers nécessite donc une lecture rigoureuse de la réglementation. Avant toute dépense, interrogez-vous sur sa nature fiscale : s’agit-il d’entretien, de réparation, d’amélioration ou simplement d’une opération de valorisation ?
Au final, la fiscalité foncière ressemble à un jeu d’équilibriste : chaque dépense doit être analysée à la loupe, au risque sinon de voir l’avantage fiscal s’évaporer. Anticiper, vérifier, arbitrer : voilà le quotidien de tout bailleur soucieux de ne rien laisser filer du côté du fisc.
