Quel est le meilleur régime fiscal pour son investissement locatif ?

La question sur le choix du régime est une partie importante pour le projet. Elle permet de mieux optimiser vos revenus locatifs. Le régime fiscal impacte fortement sur la stratégie à adopter ainsi que le choix du bien dès le départ. Voici les dispositifs fiscaux disponibles qui vont vous permettre de choisir selon les circonstances.

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Les régimes fiscaux pour une location nue

Il faut savoir que la fiscalité d’un investissement locatif dépend de vos revenus fonciers annuels. Il s’agit du premier critère pour connaître le meilleur regime fiscal investissement locatif. Ainsi, en location vide, les loyers que vous percevez sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Notons que le seuil est de 15 000 euros par an. En régime micro-foncier, vous obtenez un abattement de 30% sur le montant total de vos loyers avant imposition.

Quant au régime d’imposition réel, il s’agit de déduire l’intégralité des charges de vos revenus fonciers : frais de gestion, taxe foncière, travaux, intérêt d’emprunt… Dans le cas où les charges sont supérieures aux loyers perçus, il n’y a pas d’impôt à payer. Le déficit peut même être imputé sur votre revenu global, plafonné à 10 700 euros. Ce régime fiscal est particulièrement intéressant si vos revenus annuels dépassent les 15 000 euros.

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Les régimes fiscaux pour une location meublée

Pour une location meublée, vous avez le choix entre deux statuts : loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans le cas d’un régime de LMNP, votre loueur pour amortir les dépenses engagées selon des normes comptables spécifiques.

Vous pouvez choisir entre 2 régimes bien distincts : micro bic et réel simplifié. Pour ce qui est du premier, vous bénéficiez d’un abattement de 50% ou de 71%, si votre bien est classé meublé de tourisme. Tandis qu’en comparaison, en location vide, l’abattement est seulement de 30%. Quant au régime réel simplifié, il est considéré comme bien plus intéressant, dans la mesure où il permet d’amortir la valeur du bien, des travaux, du mobilier et déduire toutes les dépenses liées à l’activité.

Vous pouvez également investir dans un local commercial. Souvent négligé, cet investissement peut s’avérer intéressant avec moins de risques de loyers impayés. L’imposition en location nue ou en location meublée pour un local professionnel appartient à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Bon à savoir : les autres dispositifs fiscaux disponibles

Il existe plusieurs dispositifs fiscaux pour la location :

• Denormandie, qui est un programme pour investir dans un bien à rénover en centre-ville. Il incite à la réalisation de travaux de rénovation en zones déterminées, comportant plusieurs logements vacants ou en mauvais état ;
• Pinel, qui est un dispositif permettant d’avoir une réduction d’impôt. Cette dernière est calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou rénovés, afin d’atteindre les performances techniques du neuf ;
• Cosse ou Louer Abordable, tiré du nom de l’ancienne ministre du Logement Emmanuelle Cosse. Ce régime fiscal permet de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 15 à 70% sur vos loyers. Si vous percevez 100 euros de loyer, vous n’êtes imposé que sur 15 euros.