Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR impose à toutes les copropriétés la mise en place d’un fonds de travaux. Cette obligation n’a rien d’anecdotique : il s’agit d’anticiper, en constituant une réserve financière, le financement des futurs chantiers collectifs. Chaque copropriétaire doit alors contribuer chaque année, à hauteur d’au moins 5 % du budget prévisionnel de la copropriété, selon sa quote-part. Une fois le plafond défini par décret atteint, les appels de fonds cessent, du moins jusqu’à la prochaine alerte travaux.
Cela dit, la règle n’est pas universelle. Certaines copropriétés échappent à cette contrainte. Sont notamment concernées :
- Les immeubles neufs de moins de cinq ans
- Les bâtiments dont le diagnostic technique global n’a révélé aucun chantier nécessaire dans la décennie à venir
- Les copropriétés de moins de dix lots, à condition qu’une dispense ait été votée à l’unanimité par tous les propriétaires
Le vendeur peut-il récupérer la part qu’il a versée au fonds de travaux ?
Lors d’une vente, la question se pose systématiquement : le vendeur peut-il récupérer la somme déjà versée au titre du fonds de travaux ? Les années de cotisations semblent peser lourd, surtout au moment de tourner la page.
En pratique, c’est une impasse. Le vendeur ne récupère pas sa mise. Le fonds de travaux, alimenté par tous les copropriétaires, reste définitivement acquis à la copropriété. L’ancien propriétaire laisse donc derrière lui les sommes épargnées, qui suivent le lot vendu. Le texte est limpide : l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à remboursement lors de la vente d’un lot ».
Une alternative pour le vendeur : négocier avec l’acheteur
Tout ne se joue pas sur la loi. Un vendeur averti peut mettre en avant la part déjà versée au fonds lors de la négociation avec l’acheteur. Deux options : soit obtenir du futur copropriétaire une compensation financière, soit ajuster le prix de vente du bien à hauteur des appels de fonds déjà payés.
Astuce : Demander à l’acheteur de rembourser directement la part de fonds de travaux n’est pas toujours simple. Il est souvent plus efficace d’intégrer la question dans la négociation du prix, et d’utiliser cet argument si l’acheteur tente de faire baisser le montant affiché.
Vente d’un bien en copropriété : qui doit payer les travaux votés en assemblée générale ?
Date d’exigibilité : à quel moment la charge bascule-t-elle ?
La répartition des appels de fonds décidés en assemblée générale dépend d’un critère précis : la « date d’exigibilité ». C’est la date retenue pour établir qui, du vendeur ou de l’acheteur, doit régler les charges lors du changement de propriétaire. L’article 5 du décret du 27 mai 2004 est clair sur ce point : « Le paiement des provisions pour dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge du vendeur ou de l’acquéreur qui est copropriétaire à la date d’exigibilité. »
À retenir : le montant et la date d’exigibilité des dépenses sont actés lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
Comment s’opère la répartition des travaux ?
En résumé, c’est celui qui détient le lot au moment où l’appel de fonds devient exigible qui doit régler la facture. Le vendeur prend en charge les appels exigibles jusqu’au transfert de propriété chez le notaire. L’acheteur, lui, assume ceux qui tombent après la signature de l’acte authentique. Cela peut aller à l’encontre des idées reçues : la charge financière ne dépend pas du moment où le vote a eu lieu, mais bien de la date à laquelle le paiement doit intervenir.
À noter : rien n’interdit, lors de la rédaction du compromis de vente, de prévoir un partage spécifique si des travaux ont été votés avant la cession du lot, ou entre le compromis et l’acte de vente définitif. Cet accord doit alors être consigné noir sur blanc dans le contrat.
Pour illustrer ces questions, voici quelques articles récents qui abordent les enjeux de la vente et de l’achat en copropriété :
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En matière de copropriété, la frontière entre vendeur et acquéreur se redessine à chaque étape de la transaction. Entre textes de loi et négociation de gré à gré, chaque détail compte. Ce sont parfois ces détails, justement, qui décident du tempo d’une vente, ou de la sérénité de l’emménagement.
